Een online vastgoedonderzoek berust op drie verschillende stappen: het filteren van advertenties op basis van specifieke technische criteria, het controleren van de consistentie van de weergegeven prijs met de beschikbare marktgegevens, en snel reageren wanneer een eigendom overeenkomt. Elke stap maakt gebruik van verschillende tools, en de meeste kopers benutten slechts een fractie van wat er beschikbaar is.
Controleer een weergegeven prijs met de DVF-database voordat u contact opneemt met een verkoper
De meest tijdsefficiënte reflex, zelfs voordat u gaat bezichtigen, is om de prijs van een advertentie te vergelijken met de werkelijk afgesloten transacties in hetzelfde gebied. De openbare DVF-database (Demandes de Valeurs Foncières) registreert de afgelopen verkopen en maakt het mogelijk om de vergelijking te verfijnen op basis van gebied en type eigendom.
Een appartement dat duidelijk boven de verkoopprijzen in dezelfde buurt is weergegeven, verdient een grondige analyse, of een directe overstap naar de volgende advertentie. Deze controle kost enkele minuten en voorkomt onnodige bezichtigingen.
De DVF-database geeft echter geen informatie over de staat van de woning of het energieprestatiecertificaat. De indicatoren moeten met voorzichtigheid worden geïnterpreteerd wanneer er weinig verkopen zijn in een bepaald gebied. Voor een landelijke regio met twee of drie transacties per jaar kan de weergegeven mediane prijs een atypisch eigendom weerspiegelen in plaats van een betrouwbare trend. Het is een snel filterinstrument, geen absolute schatter.
Wanneer het onderzoek zich richt op een markt die men slecht kent, is het ook nuttig om toegang te krijgen tot direct-home.net voor vastgoed en de beschikbare advertenties in een specifiek geografisch gebied te raadplegen, ter aanvulling van de grote platforms.
Zoekfilters voor online vastgoed: gebruik de DPE als filtercriterium
De meeste kopers gebruiken de filters voor oppervlakte, prijs en locatie. Weinig mensen voegen het energieprestatiecertificaat (DPE) als zoekcriterium vanaf het begin toe, terwijl deze gegevens direct invloed hebben op het werkelijke budget van een aankoop.
Voor een aankoop bedoeld voor verhuur, bepaalt de energieklasse van het eigendom de naleving van de komende wettelijke verplichtingen. Een woning met een klasse F of G kan renovatiewerkzaamheden vereisen die de financiële relevantie van de transactie veranderen. Filteren op DPE-klasse voorkomt dat men zich richt op eigendommen waarvan de totale kosten (aankoop + werkzaamheden) het budget overschrijden.
Controleer de datum van het DPE dat in de advertentie staat
Een technisch punt dat vaak wordt verwaarloosd: de berekeningsmethode van de DPE is de afgelopen jaren geëvolueerd. Een advertentie die is gebaseerd op een oude diagnose kan een energieklasse weergeven die niet meer overeenkomt met de werkelijkheid van het eigendom. Voordat u een bezichtiging plant, de datum van de DPE bij de verkoper controleren voorkomt een onaangename verrassing.
De portal van de ADEME geeft toegang tot de DPE van bestaande woningen die sinds juli 2021 zijn uitgevoerd. Dit is geen advertentiesysteem, maar een nuttig verificatietool om een weergegeven energiegegeven in een advertentie te contextualiseren.
Waarschuwingen en reactievermogen: stel uw alert in om geen vastgoed te missen
Op een krappe markt verdwijnen goed geprijsde eigendommen binnen enkele dagen. Het verschil tussen een koper die snel vindt en een andere die maandenlang zoekt, ligt vaak in de kwaliteit van de instelling van zijn waarschuwingen.
Een goed geconfigureerde waarschuwing richt zich op een beperkt geografisch gebied met duidelijk gedefinieerde niet-onderhandelbare criteria. Het vermenigvuldigen van brede waarschuwingen genereert ruis: tientallen dagelijkse meldingen die de aandacht verdunnen en ervoor zorgen dat relevante advertenties worden gemist.
Wat een effectieve waarschuwing bevat
- Een nauwkeurig geografisch gebied (gemeente of wijk, niet een hele regio) gekoppeld aan een vast maximumbudget inclusief notariskosten
- Een minimaal aantal kamers en een vloeroppervlakte waaronder het eigendom niet haalbaar is, om advertenties buiten het kader te elimineren
- Een filter op de DPE-klasse als het project verhuur is, of als het budget voor werkzaamheden beperkt is
Waarschuwingen op verschillende platforms tegelijkertijd creëren vergroot de dekking, op voorwaarde dat de criteria overal identiek zijn. Een parameter op de ene site wijzigen en niet op de andere creëert duplicaten en vergeten meldingen.
Vastgoedadvertenties tussen particulieren en exclusieve mandaten: twee circuits om te onderscheiden
Online advertentiesites aggregeren twee soorten eigendommen die niet op dezelfde manier worden behandeld. Advertenties van particulieren stellen een direct contact met de verkoper mogelijk, vaak met meer onderhandelingsruimte over de prijs, maar ook met minder garanties over de betrouwbaarheid van de technische informatie (exacte oppervlakte, gemeenschappelijke kosten, goedgekeurde werkzaamheden).
Eigendommen onder exclusief mandaat van een vastgoedbureau verschijnen soms alleen op één site. Het beperken van uw zoekopdracht tot één of twee platforms betekent accepteren dat u deze mandaten mist. Een effectieve monitoring dekt minimaal drie tot vier verschillende bronnen.
Gegevens controleren voordat u een bezichtiging plant
Voordat u zich verplaatst, vermindert het controleren van de advertentie met een onafhankelijke bron het risico op een onnodige bezichtiging. De DVF-database voor de prijs, de ADEME-portal voor de DPE, het kadaster voor de perceeloppervlakte: deze controles kosten minder tijd dan een heen-en-terugreis om een eigendom te bezoeken dat niet overeenkomt met de werkelijkheid van de advertentie.
- Vergelijk de aangekondigde prijs per vierkante meter met de DVF-transacties in hetzelfde gebied van de afgelopen twaalf maanden
- Controleer of de vermelde DPE later is dan de hervorming van de berekeningsmethode
- Raadpleeg het reglement van mede-eigendom online als het eigendom in mede-eigendom is, om de kosten en goedgekeurde werkzaamheden te anticiperen
Het meest effectieve online vastgoedonderzoek is niet degene die de meeste advertenties raadpleegt, maar degene die het snelst ongeschikte eigendommen elimineert. Elk goed ingesteld filter, elke controle die vóór de bezichtiging is uitgevoerd, geeft tijd vrij om snel te reageren wanneer het juiste eigendom verschijnt.
